Очень много вопросов, как же всё таки мы планируем провести Общее Собрание Собственников многоквартирного дома (далее — ОСС). Эти вопросы понятны, штука в самом деле непростая. В нашем доме (Георгиевский пр-т, д.37к3) 619 квартир и 24 нежилых помещения (НП). Задача кажется неподъёмной. Но рецепт давно известен, если задача большая и сложная, нужно её разбить на простые и понятные этапы.
Кому лень читать всё, переходите к части V.
I.
Для начала давайте попрактикуем нахуа. Здесь и далее я буду говорить от первого лица, т.к. всё нижеследующее является исключительно моим мнением.
Так для чего мне на самом деле нужно собрание? Что такого на нём можно решить? Я составил небольшой список для себя.
II.
В общем, для себя я вопрос решил, исходная точка движения была понятна: подальше от ПИКа. Но прежде чем начинать движение, нужно решить куда хочется прийти.
Ответ, на самом деле, лежит на поверхности. В доме много людей, которые жили в других районах Зеленограда под управлением ГБУ "Жилищник". Практически единодушное их мнение: "Жилищник" намного лучше ПИКа. Цифры это подтверждают. Я сходил на сайт "Жилищника", понаблюдал за происходящим в соседних районах, и я согласен с этим мнением. Да что там, хотя бы сравните сколько информации по реальной работе у "Жилищника" на сайте и сколько у "ПИК-Комфорт".
Но был ещё вопрос, примет ли нас "Жилищник" — откуда-то в чатах взялось опасение, что есть какие-то с этим сложности. Что ж, пришлось сходить в сам "Жилищник" и поговорить с замдиректора по финансовым вопросам. До объединения это была Купрякова Н.А.
Наталья Александровна рассказала нам, что если жители примут решение на Общем Собрании, то других препятствий быть не должно. Случалось даже, что приходили дома и вовсе ничего не спросив.
III.
Ну, что ж. Как говорил Хрущёв, «Наши цели ясны, задачи определены. За работу, товарищи!». Надо провести Общее Собрание Собственников, всего-то. Ха-ха.
Ладно, что там. Другие проводят, чем мы хуже. Если ПИК-Комфорт не может провести общее собрание (а что он вообще может?), проведём сами. Что там нужно?
Портал Mos.ru говорит нам, что инициатором общего собрания может быть любой из собственников. Кто там в цари крайний, никого? Хорошо, значит я первый буду. Далее, собрания бывают очные, заочные и очно-заочные.
При очном голосовании собственники лично присутствуют на собрании. При проведении очно-заочного собственники имеют право как лично присутствовать на собрании, так и проголосовать, ознакомившись с повесткой дня собрания заочно. При заочном голосовании собственники передают свои решения по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.
Мы проводим собрание в первый раз, поэтому полностью заочным быть оно не может, только очно-заочным.
Тот же Портал Mos.ru советует:
При подготовке к проведению общего собрания собственников помещений вам необходимо:
Определить повестку дня общего собрания. Составить сообщение для оповещения собственников. Подготовить реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а также формы бланков и информационных материалов (бланк сообщения о проведении собрания, бланк решения собственника помещений, бланк протокола и так далее). Определить способ, которым вы уведомите собственников о проведении собрания.
Итак, по пунктам.
IV.
В повестку дня собрания вы можете включить вопросы, требующие решения собственников. Также для повестки любого собрания обязательны вопросы о выборе места хранения протокола собрания и решений собственников и о выборе председателя собрания, секретаря и членов счетной комиссии, которая будет подводить итоги голосования, если она не была раньше определена на постоянной основе отдельным решением собрания собственников.
По большому счёту, с этим проще всего. Одним из главных пунктов Собрания должен быть вопрос выбора Управляющей Организации для обслуживания многоквартирного дома, это именно то что мне нужно. Остальные вопросы я более-менее перечислил во время "нахуа", но наверняка есть какие-то ещё. Спросим о них соседей во время подготовительного этапа и соберём все эти вопросы на общее обозрение через Google Docs (вот ссылка).
2. Сообщение для оповещения собственников
В сообщении для уведомления собственников обязательно должны быть указаны:
форма собрания (очная, очно-заочная, заочная); дата, время и место проведения собрания (если собрание проводится в очной или очно-заочной форме); вопросы, которые выносятся на повестку дня собрания; сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание; адрес вашего дома и номер квартиры инициатора собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Форма очно-заочная, дату и время определим когда будем полностью готовы, вопросы — выше, сведения о лице включая адрес... ну да, это я, про себя я всё знаю. Что делать с порядком ознакомления? С материалами?
Именно тогда стало понятно, что для подготовки собрания будет нужно сделать сайт.
3. Подготовить реестр собственников помещений и бланки
Реестр собственников помещений в многоквартирном доме сделает более удобным оповещение собственников о проведении собрания, а также впоследствии может помочь в подсчете голосов. В реестре следует указать фамилию, имя и отчество каждого собственника, номер квартиры, реквизиты документа, удостоверяющего право собственности, площадь квартиры, долю собственника в праве собственности на помещение, количество голосов, принадлежащих собственнику. Количество голосов, которыми обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.
Составить реестр можно, заказав выписки о собственниках помещений в вашем доме из Единого государственного реестра недвижимости или совершив поквартирный обход жителей дома. Также за этой информацией можно обратиться в управу района (для Новомосковского и Троицкого округов — в префектуру округа) и ГКУ «Инженерные службы районов».
Бланки нам помогут приготовить в Управе, я договорился что нам поможет их юрист. Но Реестр составить мы можем только сами. Конечно, по закону Реестр может выдать Управляющая Организация для проведения Собрания по запросу любого из собственников... Разумеется, я попросил у них Реестр. Разумеется, они его прислали, так положено по закону (ст. 45.3 ЖК РФ). Но ведь это же ПИК-Комфорт, помните? Их Реестру нельзя верить. Во-первых, там не было ЕГРН для организаций (а должен быть). Во-вторых, некоторые квартиры уже поменяли владельцев, а в Реестре это не отражено. В третьих, некоторые из строк Реестра противоречат друг другу. В четвёртых, суммы долей собственников при сложении дали число больше единицы...
К счастью, именно эта информация доступна публично, хоть и не бесплатно. Есть организация Росреестр, если вы оформляли на себя недвижимость, у вас есть оттуда выписка. У Росреестра есть сайт, там можно получить всю необходимую информацию за деньги. А в удобном виде и со скидкой информацию по всему дому можно получить например здесь.
И так и надо поступить, потому что даже собрать телефоны с собственников задача очень непростая. Представляете, что мне будут говорить люди если я стану просить у них документы на их собственность? Хотя бы даже и доступные публично из других источников. Кроме того, люди ошибаются, а нам ошибаться нельзя. Поэтому верить на слово тоже нельзя. И что? Стучать в двери и просить предъявить аусвайс?
В общем, финальный Реестр для собрания мы должны будем заказать за деньги.
4. Способ, которым вы уведомите собственников
Если раньше на общем собрании собственники уже определили, что объявления о новых собраниях можно размещать в подъезде, вы можете поступить так. Но если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись.
Уведомить собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и ГКУ ИС вашего района, если в доме есть государственная собственность.
Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.
Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.
Тут без вариантов. Либо рассылать 643 заказных письма (24 нежилых помещения, помните?), либо пытаться сэкономить и хотя бы часть собственников уведомить лично, под подпись. Именно тут нам и пригодятся контакты.
V.
В общем и целом, план действий обрисовался.
Найти единомышленников Сделать информационный сайт Получить болванку реестра от УО "ПИК-Комфорт"
Создать на базе болванки нормальный реестр с контактами и актуальной информацией Собрать с людей все злободневные вопросы для собрания, чтобы никто не ушёл обиженный Заручиться поддержкой Управы и принципиальным согласием Жилищника
После готовности всех предыдущих пунктов (а Реестра хотя бы на 60%), зафиксировать Повестку, объявить дату и время Собрания. Собрать подписи с кого можно об оповещении, остальным разослать заказные письма. Найти помещение (это может быть чья-нибудь квартира) Провести собрание и зафиксировать его результатыПо этому плану и работаю. Если у вас есть желание помогать или есть вопросы, пишите на почту [zpearl.moscow ☉ gmail.com] или в Telegram.
Прогресс подготовки можно видеть на странице корпуса, ссылка чтобы задать вопрос для собрания, находится там же.
И да. Если вы видите номер вашей квартиры здесь в выпадающем списке, значит контакта вашей квартиры у инициативной группы ещё нет. Может быть есть у кого-то другого, но не у тех кто готовит собрание.